Контрольная по Управлению государственной и муниципальной собственностью Вариант 1

Тема: Контрольная по Управлению государственной и муниципальной собственностью Вариант 1

Раздел: Бесплатные рефераты по управлению государственной и муниципальной собственностью

Тип: Контрольная работа | Размер: 18.89K | Скачано: 353 | Добавлен 18.09.13 в 11:21 | Рейтинг: 0 | Еще Контрольные работы

Вуз: Финансовый университет

1. Объекты государственной и муниципальной собственности

Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом права всех собственников защищаются законом и судом равным образом.

Общеизвестно, что понятие собственность на имущество включает в себя право владения - физическое обладание этим имуществом, право пользования - возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения - возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

1. имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

2. имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Муниципальной собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Если в основе формирования муниципальной собственности заложены критерии, определяющие состав и границы муниципального хозяйства, то можно выделить следующие 4 группы муниципальной собственности:

1. Сфера социальной защиты населения и жилищно-коммунального хозяйства, основная задача которых состоит в обеспечении повседневных нужд населения, удовлетворении потребностей в жилье, тепле, медицинском обслуживании, образовании и т.д.

2. Транспорт и связь, к сфере которых относится не только общественный транспорт, но и оказание любых других транспортных услуг населению.

3. Торговля, бытовое обслуживание, общественное питание и строительство, основная задача которых состоит в обеспечении нужд населения, неудовлетворенных в силу различных причин (высокие цены, недостаточный ассортимент и т.д.) частным сектором.

4. Недвижимость и прежде всего земельные ресурсы.

Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, т.е. собственность, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Государственная собственность по-прежнему характеризуется единством фонда, но лишь в пределах того субъекта, которому она принадлежит, как бы он ни вводил ее в гражданский оборот: непосредственно или при посредстве действующих от своего имени юридических лиц, что чаще всего и бывает.

Объектами муниципальной собственности являются:

- средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды;

- имущество органов местного самоуправления;

- муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности;

- муниципальные предприятия и организации;

- муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации;

- муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения;

- муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта.

Круг объектов права государственной собственности неограничен. В собственности государства может находиться любое имущество, в том числе и то, которое не входит в круг объектов права частной собственности: имущество, составляющее исключительную собственность государства. Это имущество, которое находится в исключительном обладании общества и используется исключительно в интересах народа или для обслуживания особых государственных нужд.

Объекты исключительной государственной собственности функционируют в особом правовом режиме, который на законодательном уровне до конца не определен. Режим имущества, составляющего исключительную государственную собственность, связан с монополией государства на это имущество, ограничением его оборотоспособности и, как правило, с наложением законодательных запретов на обращение его в частную собственность. Так, в случае обнаружения клада, содержащего вещи, относящиеся к памятникам истории или культуры, они подлежат передаче в государственную собственность. Ст 233 ГК РФ Перечень имущества, которое может находиться в исключительной государственной собственности, должен стать определяющим и по отношению к перечню имущества, не подлежащего приватизации.

Круг объектов, составляющих исключительную государственную собственность, определен законодательно.

В Российской Федерации к ним отнесены: недра, лесной фонд, водные ресурсы, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны, а также иные природные объекты, объекты историческо-культурного наследия и некоторые художественные ценности общенационального значения; имущество государственной казны, Вооруженных Сил; объекты оборонного производства, ядерной энергетики; расщепляющиеся материалы; ядовитые и наркотические вещества; другие объекты и имущества. Приложении N 1 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"

 

2. Методы оценки недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. Источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

Основные принципы оценки доходного актива - принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью всех его будущих доходов за весь период владения активом.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость этого актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе дисконтирования денежных потоков - прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

Все разновидности методов оценки по доходу основаны на одном и том же принципе ожидания и имеют с экономической точки зрения формально одинаковую структуру доходов и коэффициентов преобразования их в текущую стоимость.

Результат оценки доходным подходом зависит от величины и динамики изменения чистого операционного дохода в течение прогнозного периода. Чистый операционный доход, который генерирует актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.

Метод прямой капитализации

Итак, метод прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

Метод капитализации доходов используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину и потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использовании.

2. Расчет ставки капитализации.

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется умножением площади оцениваемого объекта на установленную арендную ставку. Применяется либо рыночная арендная ставка, либо арендная ставка, установленная договором аренды.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений).

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от степени загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, в расчетах необходимо использовать такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Расчет коэффициента капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков

В методе дисконтирования денежных потоков поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается нестабильность денежных потоков, моделируются характерные черты их поступления.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Алгоритм расчета метода дисконтирования денежных потоков выглядит следующим образом:

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

3. Определение ставки дисконтирования.

4. Расчет стоимости объекта недвижимости путем дисконтирования денежных потоков и реверсии.

 

Практическая часть:

Задача 1

Предполагается, что объект недвижимости обеспечит получение чистого операционного дохода в размере не менее 72 000 руб. ежегодно в течение 50 лет и по истечении этого срока полностью потеряет свою ценность. Ставка доходности составит 12% годовых.

Цена земельного участка, на котором расположен объект, остается неизменной и составляет 215 700 руб.

Определите текущую стоимость объекта.

Решение:

Метод капитализации доходаопределяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитали­зации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации до­хода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента капитализации.

3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле:

гдеС— рыночная стоимость недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и рас­чет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вло­женный капитал и норму возврата капитала:  R = i +  Н_в.к.,

где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Н_в.к – норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это нор­ма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Эко­номическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены в разделе, посвященном методу дисконтированных де­нежных потоков.

Норма возврата капитала– это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

Получим R = 12% + 100% = 112 %/

Тогда C = (72000*50)/112 – 215700 = 2 998 586 руб.

Ответ: текущая стоимость объекта – 2 998 586 руб.

 

Задача 2

Рассчитайте смету затрат на производство

№ п/п	Статьи затрат	На год (руб.)
1	Материальные затраты (за вычетом возвратных отходов)	38 900
2	Затраты на оплату труда	13 200
3	Амортизация основных фондов	…
4	Прочие расходы в том числе	…
5	1) уплата процентов за краткосрочный кредит	260
6	2) налоги, включаемые в себестоимость в том числе	…
7	а) социальный налог	…
8	б) прочие налоги	315
9	3) арендные платежи и другие расходы	198
10	Итого затраты на производство	…
11	Списано на производственные счета	8 420
12	Затраты на валовую продукцию	…
13	Изменение остатков незавершенного производства	+156
14	Изменение остатков по расходам будущих периодов	-10
15	Производственная себестоимость продукции	…
16	Расходы на продажу	5 195
17	Полная себестоимость товарной продукции	…
18	Товарная продукция в отпускных ценах (без НДС и акцизов)	76 400

Данные к расчету амортизационных отчислений.

Стоимость основных фондов, на которые начисляется амортизация, на начало года составляет 18 200 тыс. руб.

Показатель	Квартал
	I	II	III	IV
Плановый ввод в действие основных фондов, тыс. руб.	2100		4200
Плановое выбытие основных фондов		3150

Среднегодовая стоимость полностью амортизируемого оборудования (в действующих ценах) — 1,2 тыс. руб. Норма амортизационных отчислений — 13,5%.

Решение:

1) Определим сумму амортизационных отчислений: ОФср = 18200 + 2100*3/4 + 4200*1/4 – 3150*2/4 = 19250 тыс. руб.

Среднегодовая стоимость амортизируемых основных фондов (в действующих ценах) – всего = ОФср – 1,2 = 19248,8 тыс. руб.

Сумма амортизационных  отчислений = 19248,8*13,5%/100% = 2598,6 тыс. руб.

2) В 2013 году общие тарифы страховых взносов (ставки ПФР, ФСС, ФФОМС) не изменятся по сравнению с 2012 годом, и их суммарный процент будет равен 30. Взносы в ТФОМС в 2013 году также проводиться не будут, так как заменены на платеж в ФФОМС.

Взнос в фонд	2010 год	2012 год	2013 год
Cтавки ПФР	20.0%	22.0%	22.0%
Ставки ФСС	2.9%	2.9%	2.9%
Ставки ФФОМС	1.1%	3.1%	5.1%
Ставки ТФОМС	2.0%	2.0%	0.0%

Поэтому по строке 7 примем расчет 30% от суммы затрат на оплату труда.

№ п/п	Статьи затрат	На год (руб.)
1	Материальные затраты (за вычетом возвратных отходов)	38 900
2	Затраты на оплату труда	13 200
3	Амортизация основных фондов	2598,6
4	Прочие расходы в том числе	4275+260=4733
5	1) уплата процентов за краткосрочный кредит	260
6	2) налоги, включаемые в себестоимость в том числе	3960+315=4275
7	а) социальный налог 30%	13200*30% = 3960
8	б) прочие налоги	315
9	3) арендные платежи и другие расходы	198
10	Итого затраты на производство	59431,6
11	Списано на производственные счета	8 420
12	Затраты на валовую продукцию	59431,6-8430=51011,6
13	Изменение остатков незавершенного производства	+156
14	Изменение остатков по расходам будущих периодов	-10
15	Производственная себестоимость продукции	51011,6+156-10=51157,6
16	Расходы на продажу	5 195
17	Полная себестоимость товарной продукции	51157,6+5195=56352,6
18	Товарная продукция в отпускных ценах (без НДС и акцизов)	76 400

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // ПБД "Консультант Плюс 3000" [Электронный ресурс]: еженед. пополнение / ЗАО "Консультант Плюс", НПО "ВМИ". – Загл. с экрана.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : федеральный закон от 30.11.94 № 51-ФЗ // ПБД "Консультант Плюс 3000" [Электронный ресурс]: еженед. пополнение / ЗАО "Консультант Плюс", НПО "ВМИ". – Загл. с экрана.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ // ПБД "Консультант Плюс 3000" [Электронный ресурс]: еженед. пополнение / ЗАО "Консультант Плюс", НПО "ВМИ". – Загл. с экрана.
4. О несостоятельности (банкротстве) : федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ // ПБД "Консультант Плюс 3000" [Электронный ресурс]: еженед. пополнение / ЗАО "Консультант Плюс", НПО "ВМИ". – Загл. с экрана.
5. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации : федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ // ПБД "Консультант Плюс 3000" [Электронный ресурс]: еженед. пополнение / ЗАО "Консультант Плюс", НПО "ВМИ". – Загл. с экрана.
6. Каганова О. Управление коммунальной собственностью города: Учебное пособие / О. Каганова, В. Тян, Ч. Унделанд, А. Мамбетова. – М.: Инфра-М, 2011. – 33 с.
7. Леви А.В. Эффективное управление муниципальной собственностью в новых законодательных условиях / А.В. Леви // Муниципальная власть. – 2007. – № 5. – С. 8-14.
8. Чеботарев Г.Н. Муниципальное право РФ: Учебно-методический комплекс / Г.Н. Чеботарев. – Тюмень: Изд-во ТГУ, 2001. – 128 с.

---

Понравилось? Нажмите на кнопочку ниже. Вам не сложно, а нам приятно).

---

Чтобы скачать бесплатно Контрольные работы на максимальной скорости, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на сайте.

Важно! Все представленные Контрольные работы для бесплатного скачивания предназначены для составления плана или основы собственных научных трудов.

---

Друзья! У вас есть уникальная возможность помочь таким же студентам как и вы! Если наш сайт помог вам найти нужную работу, то вы, безусловно, понимаете как добавленная вами работа может облегчить труд другим.

Добавить работу

---

Если Контрольная работа, по Вашему мнению, плохого качества, или эту работу Вы уже встречали, сообщите об этом нам.

---

Добавление отзыва к работе

Добавить отзыв могут только зарегистрированные пользователи.

---

Похожие работы

• Муниципальная собственность и основные этапы процесса оценки недвижимости
• Характеристика объектов управления муниципальной собственностью
• Совершенствование системы управления муниципальной собственностью